Kennisbank Premiumkeur Haarlem

In het kort: Premiumkeur Haarlem keurt woningen in Haarlem en de rest van Kennemerland: Heemstede, Bloemendaal, Zandvoort, Velsen, Beverwijk, Heemskerk en Castricum. Wij zijn een vestiging van Premiumkeur B.V., een onafhankelijk bouwkundig adviesbureau met het hoofdkantoor in Amsterdam (KvK 81106130). De Haarlemse vestiging zit aan de Tempeliersstraat 63, 2012 EC Haarlem.

Premiumkeur is door Google en Trustpilot hoog beoordeeld met gemiddeld 4,9 sterren uit 698 Google-reviews en 100 Trustpilot-reviews.

Een standaard bouwkundige keuring kost € 499 inclusief btw voor een woning tot 800 m³. De keuring duurt gemiddeld 1 tot 1,5 uur. Het rapport heeft u binnen 2 werkdagen. Wij werken volgens NTA 8060, zijn NHG-erkend en NEN 2767-gecertificeerd. Met makelaars werken we niet samen.

Deze kennisbank gaat over wat u als koper of eigenaar in deze regio moet weten: de keuring, de kosten, funderingen in Haarlem, vocht, daken, VvE’s en het koopcontract. Daarna volgen praktijkcases uit onze eigen rapporten uit Haarlem en Kennemerland.

1. Zo verloopt een bouwkundige keuring

De keuring is een visuele inspectie: we kijken, meten en fotograferen, maar breken niets open. De inspecteur loopt het huis door van dak tot kruipruimte. Dat duurt gemiddeld 1 tot 1,5 uur.

Wat de inspecteur bekijkt

• Het dak. De inspecteur gaat erop als dat veilig en verantwoord kan.
• De kruipruimte, als die bereikbaar is: vloerbalken, vochtgehalte, ventilatie, leidingen en het zichtbare deel van de fundering.
• Gevels, scheuren en scheefstand. Bij oudere huizen meten we lintvoegen en vloeren.
• Installaties: groepenkast, cv-ketel, gasleiding, water, riolering, ventilatie en rookmelders.

Wat er niet in zit

Wat we niet kunnen zien of bereiken, staat in het rapport, met de reden. Een asbestinventarisatie hoort niet bij de keuring. Zien we asbestverdacht materiaal, dan melden we dat. Laat het dan door een gespecialiseerd bureau onderzoeken voordat u tekent.

Het rapport

Per bouwdeel krijgt u foto’s, een conditiescore volgens NTA 8060, een toelichting en een kostenindicatie inclusief btw. De kosten staan in drie kolommen: direct nodig, binnen vijf jaar en verbeteringen. Een keuring is een momentopname van wat op die dag zichtbaar is.

Wanneer u ons belt

Bied onder voorbehoud van een bouwkundige keuring en bel direct na de mondelinge overeenstemming. Het voorbehoud loopt meestal maar een paar weken. Vaak kunnen we binnen 1 werkdag komen. Heeft u al een rapport van een ander bureau en twijfelt u, dan kunnen wij een contra-expertise doen, vanaf € 599.

2. Tarieven in Haarlem en Kennemerland

Alle bedragen zijn inclusief btw, stand oktober 2026. Ze zijn gelijk aan de tarieven van Premiumkeur Amsterdam. Het volledige overzicht staat op de pagina Diensten en tarieven.

Wat herstel kost

In het rapport staat per gebrek een kostenindicatie. Voor funderingsherstel noemen we een prijs per m², geen totaalbedrag, omdat de verschillen per pand groot zijn. Funderingsherstel kost vanaf € 2.500 per m², met kelder vanaf € 3.500 per m². De afbouw daarna kost vanaf € 3.000 per m². Tekeningen en vergunning kosten gemiddeld € 10.000.

3. Bouwen en wonen in Haarlem en Kennemerland

De woningen die wij in deze regio keuren, zijn vaak gebouwd tussen 1880 en 1940. In onze rapporten gaat het dan vooral om scheefstand, vocht in de kruipruimte, aangetaste balkkoppen en lekkende platte daken van aanbouwen.

• Veel monumentale panden in het oude centrum van Haarlem zijn gefundeerd op staal, dus zonder houten palen.
• In het Rozenprieel, in een bocht van het Spaarne, zakt de veengrond ongelijk. Daar zijn ook houten palen aangetast. Volgens NH Nieuws ging het in 2019 om herstel van 300 tot 500 woningen, begeleid door het KCAF namens de gemeente (NH Nieuws, 21 oktober 2019).
• In onze Haarlemse rapporten komen beide funderingen voor: op staal (cases 12, 17 en 20) en op houten palen (cases 1 en 9). Onder het zand liggen op sommige plekken klei- en veenlagen (cases 9 en 17). De bodemdaling die wij in de rapporten noemen, is meestal klein: rond 0,1 tot 0,2 mm per jaar (cases 3 en 4). Een scheefstand kan dus oud zijn en stilstaan; alleen meten over een paar jaar laat dat zien.
• Een aanbouw of uitbouw heeft vaak een andere, ondiepere fundering dan het hoofdhuis. Dan zakt de aanbouw los van het huis en ontstaan er scheuren op de aansluiting.
• In de kustplaatsen Zandvoort en IJmuiden letten we extra op gevels, kozijnen en daken die veel wind en regen vangen.

4. Funderingen

Tot ongeveer 1970 werden woningen in Nederland vaak op houten palen gebouwd (RVO). Het bouwjaar zegt iets over het type fundering, maar niet over de staat. Dat blijkt pas uit metingen. Ons advies: laat bij een huis van vóór 1970 de fundering onderzoeken voordat u koopt.

Signalen

Scheve gevels, scheef lopende voegen, scheuren boven ramen en deuren, klemmende deuren en scheve vloeren. Ook een duidelijk verschil met de buren is een signaal. Scheuren kunnen ook andere oorzaken hebben, zoals krimp, een ontbrekende latei of een verzakte aanbouw. Alleen metingen laten zien of de fundering de oorzaak is.

Het funderingslabel

Sinds 1 april 2026 staat in elk taxatierapport een funderingslabel van A tot en met E. De taxateur bepaalt het label op basis van zichtbare signalen en online gegevens. Bij klasse D of E adviseert hij aanvullend onderzoek (ministerie van BZK, 1 april 2026). Het label is een risico-indicatie, geen funderingsonderzoek.

Soorten funderingsonderzoek

1. Quickscan (fase 0): lintvoegmeting en vloerwaterpassing tijdens de keuring. Samen met de keuring vanaf € 898.
2. Fase 1: uitgebreider onderzoek boven de grond, € 699 tot € 1.499. Archiefonderzoek kost extra.
3. Fase 2: de fundering wordt opgegraven en van dichtbij bekeken. Vanaf € 3.000, exclusief graafwerk.
4. Meetbouten: 8 tot 10 bouten voor € 1.179. Na 2 tot 3 jaar meten weet u hoe snel het pand zakt.

Een scheefstand is een momentopname. Zakt een pand gelijkmatig minder dan 1 tot 2 mm per jaar, dan is vervolgonderzoek meestal niet nodig. Bij meer dan 2 mm per jaar volgt fase 1 of fase 2.

Wie betaalt herstel?

Bij een appartement betaalt de VvE en draagt elke eigenaar naar rato bij. Deelt u een bouwmuur met de buren, dan heeft u hun toestemming nodig en betaalt u meestal mee. De gemeente Haarlem is aangesloten bij het landelijke Fonds Duurzaam Funderingsherstel, dat eigenaren kan helpen met financiering (NH Nieuws, 2019).

Meer over funderingsonderzoek staat in de kennisbank funderingsonderzoek.

5. Kruipruimte, vocht, houtrot en zwam

Veel woningen in Haarlem van rond 1900 tot 1940 hebben een houten vloer boven een kruipruimte. Bij weinig ventilatie of een hoge grondwaterstand worden de balkkoppen in de gevel nat. Daar begint houtrot. In onze rapporten uit de regio zien we dat vaak.

Hoe wij de kruipruimte inspecteren

We gaan er zelf in en bekijken de vloerbalken en het vloerhout op houtrot, zwam en houtworm. Het vochtgehalte meten we met gekalibreerde vochtmeters; droog hout zit rond 12 procent. Is de kruipruimte lager dan 20 cm, dan gebruiken we een kruipruimterobot met camera. Staat er water of ligt er asbestverdacht materiaal, dan gaan we er niet in.

Veelvoorkomende gebreken

6. Dak, gevel en apparatuur

We gaan het dak op als dat veilig kan. Bij lastige lekkages zetten we tegen meerprijs een hoogwerker of steiger in.

Wat we op dak en gevel vaak zien

• Platte daken van aanbouwen met bitumen aan het eind van de levensduur, en te kleine of verstopte afvoeren.
• Noodreparaties aan dakbedekking en loodwerk die niet duurzaam zijn.
• Lekkage bij schoorstenen en bij kanalen die zijn weggehaald.
• Kozijnen met houtrot en losgeraakte kit.
• Balkons en dakterrassen zonder veilige balustrade.

Apparatuur

7. Levensduur van bouwdelen

Dit zijn richtwaarden. Hoe lang iets echt meegaat, hangt af van kwaliteit, ligging en onderhoud.

8. Appartementen, VvE en meerjarenonderhoudsplan

Met een appartement koopt u een deel van het gebouw mee. Vraag de notulen, het meerjarenonderhoudsplan (MJOP), de reservepot en de jaarrekening van de VvE op. Dat hoort bij uw onderzoeksplicht. De splitsingsakte met tekening vraagt u op bij het Kadaster.

Banken vragen bij appartementen vaak naar een MJOP of de jaarrekening. Wij kunnen een MJOP opstellen; voor een kleine VvE (maximaal 5 appartementen) kost dat € 899. Funderingsherstel aan een appartementengebouw betaalt de VvE.

9. Koopcontract en onderzoeksplicht

Bied altijd onder voorbehoud van een bouwkundige keuring. Komen de herstelkosten boven het afgesproken bedrag, dan kunt u kosteloos ontbinden.

10. Een keurder kiezen

U mag als koper zelf een keurder kiezen. Een keurder die via een makelaar wordt aangeraden, kan een zakelijke afspraak met die makelaar hebben. Vraag daarom of de keurder een vergoeding aan de makelaar betaalt.

In Nederland mag iedereen zich bouwkundig keurder noemen. Wat een keuring omvat, verschilt per bureau en staat in de algemene voorwaarden. Lees die voordat u tekent. Onderzoeksjournalist Bram Logger schreef hierover De kleine lettertjes van de woningkeurders (Onderzoekscollectief Spit, 10 mei 2023).

Vragen die u elke keurder kunt stellen:

• Meet u de scheefstand van vloeren en lintvoegen?
• Gaat u de kruipruimte in, of kijkt u vanaf het luik?
• Gaat u het dak op, of kijkt u vanaf de grond of een ladder?
• Wat staat er in uw algemene voorwaarden over fundering, dak en kruipruimte?
• Krijgt de makelaar een vergoeding als hij mij naar u doorverwijst?

Premiumkeur neemt geen opdrachten aan via makelaars en betaalt niet voor doorverwijzingen.

11. Specialistisch onderzoek en nulmeting

• Geschil met een aannemer: wij beoordelen het werk en schrijven een expertiserapport, vanaf € 599.
• Nulmeting: legt de staat van uw pand vast voordat er gebouwd wordt, bij u of bij de buren. € 499.
• Opleveringskeuring bij nieuwbouw of na een verbouwing: € 499.
• Monumenten: wij keuren veel monumentale panden in de Haarlemse binnenstad.

12. Praktijkcases uit Haarlem

Deze cases komen uit onze eigen rapporten, 2022 tot en met 2026. Adressen en namen zijn weggelaten. Bedragen zijn de schattingen uit het rapport, op het prijspeil van dat jaar.

Case 1: Laag funderingsrisico ondanks scheuren bij de erker, Haarlem

Situatie: Bewoonde tussenwoning uit 1932 met 2 bouwlagen, met VvE, in een blok van 8 boven- en benedenwoningen op een houten paalfundering. Aanleiding in oktober 2026: de opdrachtgever vroeg een QuickScan van het funderingsrisico.

Bevindingen:

• De lintvoegmeting aan de voorgevel geeft een zettingsverschil van 9 mm over 4000 mm, een rotatie van 1:444 (categorie ‘Nihil’).
• De loodmeting geeft 10 mm verschil over 3000 mm, een rotatie van 1:300 (categorie ‘Klein’).
• Op de eerste verdieping is de grootste afwijking +15 mm bij het trapgat; dit wordt toegeschreven aan de vloerconstructie.
• De scheuren boven de erker worden toegeschreven aan de stalen latei in combinatie met een niet-dragend kunststof kozijn.
• Het grondwater zakte de afgelopen 10 jaar meermaals tot onder -0,8 m NAP, het niveau van de paalkoppen.

Advies: Geen directe funderingsmaatregelen of aanvullend funderingsonderzoek nodig; wel alert blijven op scheuren of scheefstand. Bij twijfel de QuickScan na ongeveer drie jaar op dezelfde meetpunten herhalen.

Wat dit laat zien: Scheuren in een gevel kunnen uit een latei- of kozijnconstructie komen in plaats van uit de fundering. Droogstand van funderingshout in het verleden is een aandachtspunt, maar bewijst nog geen aantasting.

Case 2: Houtrot in de kruipruimte door vocht en een oude lekkage, Haarlem

Situatie: Bewoonde tussenwoning uit 1927 met 3 bouwlagen, geen VvE. Aanleiding in oktober 2026: de opdrachtgever liet de kruipruimte inspecteren op houten vloer, vocht en ventilatie. Het compartiment onder de hal was niet bereikbaar.

Bevindingen:

• Onder de woonkamer zijn beide uiteinden van de onderslagbalk en het overgrote deel van de balkkoppen aan de linkerzijde ernstig door vocht en houtrot aangetast.
• De relatieve luchtvochtigheid was circa 86% onder de woonkamer, 85% onder de keuken en 82% onder de aanbouw.
• Onder de keuken zijn balkkoppen en vloerbeschot ernstig aangetast; het beeld past bij langdurige lekkage van de keukenafvoer.
• Onder de aanbouw geen ernstige houtrot, wel circa 20% houtvocht in de balkkoppen en gecorrodeerde balkschoenen.
• In de bouwmuren zijn aanwijzingen voor optrekkend vocht gevonden.

Advies: Aangetaste onderslagbalk, balkkoppen en vloerbeschot herstellen of vervangen, de ventilatie per compartiment verbeteren en het optrekkend vocht aanpakken. Plaatselijk herstel en volledige vloervervanging allebei laten begroten.

Wat dit laat zien: Bij een vochtige kruipruimte blijft houtrot zelden beperkt tot één balk. Een lekkage die al hersteld lijkt, kan ongezien grote schade aan de vloer hebben gedaan.

Case 3: Matige scheefstand in een tussenwoning uit 1906, Haarlem

Situatie: Bewoonde tussenwoning uit 1906 met 2 bouwlagen en vliering, onderdeel van een bouwkundige eenheid van minimaal 3 woningen, geen VvE. Aanleiding in september 2026: de opdrachtgever vroeg een onafhankelijke QuickScan funderingsonderzoek.

Bevindingen:

• Lintvoegmeting voorgevel: 24 mm verschil over 4500 mm, rotatie 1:187, categorie matig, schadetypering architectonisch.
• Vloerwaterpassing bij de voorgevel: 24 mm over 3000 mm, rotatie 1:125, eveneens matig en architectonisch.
• Bodemdaling in de omgeving gemiddeld rond 0,1 mm/jaar; verwaarloosbaar.
• Binnen vooral haarscheuren en zeer kleine scheuren; de scheur in de achtergevel komt door een ontbrekende latei boven het kozijn.

Advies: Meetbouten plaatsen en 2 tot 3 jaar monitoren. Bij een uniforme zakking van maximaal 1 tot 2 mm per jaar is geen vervolgonderzoek nodig; bij meer dan 2 mm per jaar volgt een volledig funderingsonderzoek (fase 1 en mogelijk fase 2).

Wat dit laat zien: Een matige scheefstand is een momentopname en zegt niet hoe snel het pand zakt. Pas monitoring over enkele jaren geeft zekerheid over de zakkingssnelheid.

Case 4: Hoog funderingsrisico bij geringe bodemdaling, Haarlem

Situatie: Bewoonde tussenwoning, vermoedelijk uit 1610, 2 bouwlagen, met VvE. Aanleiding in september 2026: de opdrachtgever liet een onafhankelijke bouwkundige keuring uitvoeren vóór aankoop. Het pand wordt in het rapport monumentaal genoemd.

Bevindingen:

• Het pand helt zichtbaar voorover, met diagonale en verticale scheuren die na herstel terugkomen, en scheefstaande kozijnen.
• Lintvoegmeting bij de vellingblokken van het latere geveldeel: circa 7 mm hoogteverschil; dit zegt niets over het oorspronkelijke pand.
• De bodemdaling bedraagt circa 0,2 mm per jaar (eind 2017 tot eind 2022); het funderingsrisico is toch als hoog beoordeeld.
• De dakconstructie vertoont zichtbare doorzadeling.
• Kosten direct: totaal € 2.950 (prijspeil 2026), waaronder € 850 dakraamaansluiting en € 1.200 trapbalustrade; herstel van de kozijnen: kosten nader te bepalen.

Advies: Een fase 2 funderingsonderzoek vóór ondertekening van de koopovereenkomst. Zonder dat onderzoek meetbouten plaatsen en jaarlijks monitoren (doorgaans minimaal vijf jaar data). Een constructeur kan de dakdoorbuiging beoordelen.

Wat dit laat zien: Een geringe bodemdaling sluit een hoog funderingsrisico bij een zeer oud pand niet uit.

Case 5: Aangetaste balkkoppen in de kruipruimte van een woning uit 1932, Haarlem

Situatie: Twee-onder-een-kapwoning uit 1932, bewoond, geen VvE. De opdrachtgever liet in september 2026 een kruipruimte-inspectie uitvoeren.

Bevindingen:

• In de houten vloerconstructie zijn verhoogde vochtwaarden gemeten, vooral bij de rechterzijgevel en onder de trapkast.
• Naast de voordeur, in de meterkast en bij de trapkast zijn verschijnselen van optrekkend vocht gezien.
• Meerdere balkkoppen bij de opleggingen in of tegen vochtig metselwerk zijn zo aangetast dat een puntig gereedschap zonder grote kracht in het hout gaat.
• Er zijn aanwijzingen voor houtworm. Isolatiechips op de bodem beperken de beoordeling.

Advies: Het rapport beschrijft drie varianten: de balkenvloer behouden en herstellen, de vloer vervangen door een geïsoleerde beton- of combinatievloer, of minimaal de houtworm laten onderzoeken en bestrijden met periodieke controle. Volledige vervanging heeft bouwkundig de voorkeur, tegen hogere kosten.

Wat dit laat zien: Vocht uit metselwerk tast vooral de balkkoppen bij de opleggingen aan. Houtwormbestrijding alleen is geen constructief herstel en lost de vochtoorzaak niet op.

Case 6: Vocht in muren en vloer met een bouwkundige oorzaak, Haarlem

Situatie: Bewoonde tussenwoning uit 1920, geen VvE. Aanleiding in september 2026: de opdrachtgever vroeg een visuele bouwkundige inspectie naar gebreken en vochtproblemen, met vochtmetingen.

Bevindingen:

• Onderin de voor-, achter- en zijgevels zijn verhoogde vochtwaarden gemeten die met de hoogte afnemen, een beeld dat past bij optrekkend vocht.
• Het voegwerk van de buitengevels ontbreekt plaatselijk en is sterk verzand; op de bovenste verdieping is aan de binnenzijde van de achtergevel vocht zichtbaar.
• In de kruipruimte zijn houtvochtwaarden van plaatselijk meer dan 39% gemeten, met schimmel- en zwamachtige aantasting.
• Aan de achterzijde buigt de houten vloer duidelijk door; dat deel van de kruipruimte was niet toegankelijk.

Advies: Het vocht bij de bron aanpakken: horizontale vochtkering laten onderzoeken en herstellen, voegwerk vernieuwen en de kruipruimte structureel droger maken. Op korte termijn het afgesloten deel van de kruipruimte openmaken en de balklaag laten beoordelen.

Wat dit laat zien: Vocht in een woning komt niet altijd door stoken of ventileren; bouwkundige oorzaken kunnen het ook veroorzaken. Schimmel weghalen of muren overschilderen neemt de oorzaak niet weg.

Case 7: Lekkende platte daken en twijfel over brandwerendheid, Haarlem

Situatie: Bewoonde tussenwoning van vóór 1906 met 3 bouwlagen, geen VvE, gevels gepleisterd. Aanleiding in september 2026: een bouwkundige keuring voor aankoop. De kruipruimte had geen toegang.

Bevindingen:

• Bij alle 3 platte daken ontbreken waterdichte aansluitingen op de gevels en voelt de onderconstructie onvoldoende draagkrachtig; herstel aansluitingen € 2.000 (prijspeil 2026).
• Woning- en verdiepingsscheidingen zijn volgens de bewoner afgewerkt met één laag gipsplaat van circa 9 mm, waarmee 30 minuten brandwerendheid niet aantoonbaar is; geraamd € 10.000 (prijspeil 2026).
• In de meterkast is een actieve lekkage gevonden, mogelijk via een opening in de gevel bij de bekabeling van de zonnepanelen.
• De begane grond heeft geen radiatoren (€ 3.500, prijspeil 2026); het totaal aan directe kosten is € 22.025 (prijspeil 2026).

Advies: Vóór ondertekening van de koopovereenkomst destructief onderzoek aan de platte daken laten doen. De scheidingen brandwerend aanpassen volgens een aantoonbaar systeem en de lekkage met spoed verhelpen.

Wat dit laat zien: Een dakbedekking in redelijke staat kan toch lekken als de aansluitingen niet deugen. Herstelkosten in een keuring dekken alleen wat zichtbaar is; verborgen houtrot kan het bedrag fors verhogen.

Case 8: Onvakkundig dakherstel en een onveilige trapafscheiding in een appartement uit 1906, Haarlem

Situatie: Bewoond appartement uit 1906 met 2 bouwlagen, boven een winkel, met VvE. De opdrachtgever liet in augustus 2026 een bouwkundige keuring uitvoeren.

Bevindingen:

• De nieuwe dakbedekking op het platte dak ligt vermoedelijk over de oude heen; bij het daklicht laat ze los en zijn blazen zichtbaar.
• De verbindingen van de zinken deklijsten zijn met aluminium tape afgewerkt in plaats van gesoldeerd (€ 800, prijspeil 2026).
• De zinken dakgoot achter is afgeplakt met bitumineuze dakbedekking; vernieuwen kost € 1.500 (prijspeil 2026).
• De trapafscheidingen bestaan grotendeels uit gespannen touwen met te grote openingen (€ 3.500, prijspeil 2026).
• Op het dak is asbestverdacht materiaal gezien; de directe kosten bedragen in totaal € 13.125 (prijspeil 2026).

Advies: Laat een dakdekker de dakbedekking en de onderliggende dakconstructie onderzoeken voor het tekenen van de koopovereenkomst. Vervang de trapafscheidingen door een starre balustrade.

Wat dit laat zien: Een recent vernieuwd dak kan toch gebreken hebben als de nieuwe laag over de oude is gelegd. Tape en bitumen op zinkwerk zijn tijdelijke oplossingen, geen duurzaam herstel.

Case 9: Scheuren in de gevels bij minimale scheefstand, Haarlem

Situatie: Bewoond appartement uit 1895, geen VvE. De opdrachtgever liet in mei 2026 een funderingsrisico-onderzoek fase 0 uitvoeren.

Bevindingen:

• In zowel de voor- als de achtergevel zijn scheuren gezien.
• Volgens de funderingskaart staat de woning vermoedelijk op houten palen; op circa 1,2 tot 3 meter diepte zit een veen- en kleilaag tussen zandlagen.
• De grondwaterstand schommelt tussen circa 0,4 meter boven en 0,4 meter onder NAP.
• De lintvoegmeting geeft circa 1 mm verschil in de voorgevel en 13 mm in de achtergevel; de loodmeting circa 3 mm per meter, beide schadecategorie ‘nihil’.

Advies: Aanvullend funderingsonderzoek is op dit moment niet direct nodig; het onderzoek is ingedeeld in risicoklasse C. Wie meer zekerheid wil over de houten palen, kan een funderingsonderzoek fase 2 laten doen.

Wat dit laat zien: Scheuren in de gevel hoeven niet op een funderingsprobleem te wijzen als de metingen nauwelijks scheefstand laten zien. Een bovengronds onderzoek geeft wel alleen een indicatie, geen zekerheid over de palen.

Case 10: Zware verzakking en aangetaste vloerbalken in een appartement uit 1900, Haarlem

Situatie: Bewoond appartement uit 1900 met kelder en kruipruimte; het rapport rekent diverse posten tot de VvE. De opdrachtgever liet in maart 2026 een bouwkundige keuring met funderingsrisico-onderzoek fase 0 uitvoeren.

Bevindingen:

• De lintvoegmeting geeft 13 mm (voorgevel) en 17 mm (achtergevel) verschil; het midden ligt het laagst (24 en 33 mm).
• De vloerwaterpassing meet tot 111 mm verzakking naar de voorzijde en 50 mm naar de achterzijde: schadecategorie ‘constructief zeer groot’, met scheuren tot in de kelderbak.
• In de kruipruimte zijn balken door bruinrot en vocht aangetast, zonder gevelventilatie; vernieuwen van de balkenvloer kost € 25.000 (prijspeil 2026).
• Vernieuwen van de elektrische installatie kost € 8.500 (prijspeil 2026).
• De directe kosten bedragen in totaal € 63.850 (prijspeil 2026).

Advies: Rekening houden met funderingsherstel. Meer zekerheid over actieve zakking geven meetbouten over circa vijf jaar of een fase 2-onderzoek. Daarnaast de balkenvloer vernieuwen en de kruipruimte ventileren.

Wat dit laat zien: Doorhangende waterslagen en scheuren in het midden van een pand passen bij metingen die daar het laagste punt tonen. Of de zakking doorgaat, blijkt pas uit jarenlang meten.

Case 11: Dakterras zonder balustrade bij een appartement uit 1998, Haarlem

Situatie: Onbewoond appartement uit 1998 met 3 bouwlagen. De opdrachtgever liet in februari 2026 een bouwkundige keuring uitvoeren.

Bevindingen:

• Rondom het dakterras ontbreekt een balustrade; het plaatsen daarvan is geraamd op € 6.000 (prijspeil 2026).
• De dakbedekking op het terras is over de oude heen gelegd en één deel is in slechte staat (€ 850 direct en € 650 verbetering, prijspeil 2026).
• Bij de schuifdeur is de opstandhoogte zeer beperkt, met risico op inwatering bij hevige regen.
• Het balkon heeft onvoldoende afschot naar de hemelwaterafvoer, waardoor water blijft staan (€ 1.500, prijspeil 2026).
• De aansluiting tussen houten rabat en steenstrips is open.

Advies: Zo spoedig mogelijk een balustrade plaatsen en nagaan of voor het dakterras een vergunning is verleend en de constructie erop berekend is. Het afschot van het balkon aanpassen of een extra afvoer aanbrengen.

Wat dit laat zien: Een dakterras zonder balustrade is een direct veiligheidsrisico. Of een dak als terras gebruikt mag worden, hangt af van vergunning en constructieve berekening.

Case 12: Ongelijkmatige verzakking rond een kelder, Haarlem

Situatie: Bewoonde benedenverdieping met winkelpui in een pand uit 1885, met VvE. Aanleiding in december 2025: een bouwkundige keuring met een aanvullend funderingsrisico-onderzoek fase 0.

Bevindingen:

• Het hoofdgebouw is volgens de lintvoegmeting ernstig naar voren en naar links verzakt, de aanbouw juist naar achteren; de grootste verschillen vallen in de categorie ‘constructief groot’.
• In de zijgevel zit een zeer omvangrijke, herstelde scheur tot onder het maaiveld; de achtergevel buikt uit.
• De kelder is niet waterdicht en de balken erin zijn volledig door houtrot aangetast: € 3.500 direct en € 20.000 verbetering (prijspeil 2025).

Advies: Nader constructief en mogelijk destructief onderzoek naar de scheuren en de latei boven de winkelpui, vóór het koopcontract. Daarnaast funderingsonderzoek fase 2 of meetbouten met circa vijf jaar metingen.

Wat dit laat zien: Zakken hoofdgebouw en aanbouw in tegengestelde richting, dan wijst dat op een probleem in de ondergrond. Bij een pand op staal geeft vooral langdurig meten een betrouwbaar beeld.

Case 13: Scheefstand van 1 op 104 op draagkrachtige zandgrond, Haarlem

Situatie: Appartement uit 1880 met twee bouwlagen. De opdrachtgever liet in oktober 2025 voor een voorgenomen aankoop een bouwkundige keuring met funderingsrisico-onderzoek fase 0 uitvoeren.

Bevindingen:

• Aan de voorzijde ligt de linkerzijde circa 29 mm lager dan de rechterzijde over ongeveer 4,5 m, een rotatie van circa 1 op 155.
• Aan de achterzijde, op de bovenste etage, is de zakking circa 36 mm over ongeveer 3,75 m, circa 1 op 104. De vloerwaterpassing bevestigt dit; beide vallen onder architectonisch matig.
• De boormonsterprofielen tonen voornamelijk stevige, draagkrachtige zandlagen.
• In het metselwerk zitten op meerdere plekken scheuren die vooral cosmetisch lijken. Het funderingsrisico is als matig beoordeeld.

Advies: Meetbouten laten aanbrengen en minimaal vijf jaar jaarlijks laten inmeten. Bij een fundering op palen is een tweede fase funderingsonderzoek mogelijk.

Wat dit laat zien: Ook op draagkrachtige zandgrond kan een pand merkbaar scheef staan. Volgens het rapport is bij 1 op 104 de constructieve veiligheid niet direct in het geding, maar is monitoring wel nodig.

Case 14: Uit het lood staande schoorsteen en funderingssignalen, Haarlem

Situatie: Bewoonde tussenwoning uit 1895 met 2 bouwlagen, geen VvE. Aanleiding in oktober 2025: een bouwkundige keuring zonder aanvullend funderingsonderzoek.

Bevindingen:

• De schoorsteen op de aanbouw staat zichtbaar uit het lood en dreigt om te vallen; verwijderen en opnieuw opmetselen kost € 6.500 (prijspeil 2025).
• Tijdens de inspectie zijn scheefstand, scheuren in het metselwerk en slecht sluitende ramen gezien, in een funderingsrisicogebied.
• Bij de voordeur overschrijdt de vochtmeting de grenswaarde, wat wijst op optrekkend vocht.
• Het dakraam is volledig doorgeroest (€ 2.250) en de kozijnen van de aanbouw hebben houtrot aan de onderdorpels (€ 4.000) (prijspeil 2025).
• De directe kosten bedragen in totaal € 25.950, met € 7.750 op termijn en € 20.000 aan verbetering (prijspeil 2025).

Advies: De schoorsteen direct laten verwijderen en opnieuw opmetselen. Vóór ondertekening van het koopcontract een aanvullend funderingsonderzoek laten doen en de oorzaak van het optrekkend vocht laten onderzoeken.

Wat dit laat zien: Ook bij een gewone keuring kunnen scheefstand, scheuren en klemmende ramen aanleiding zijn om de fundering nader te laten onderzoeken.

Case 15: Houtrot in boeidelen en een dak zonder folie, Haarlem

Situatie: Onbewoonde hoekwoning uit 1974 met 3 bouwlagen, geen VvE. Aanleiding in oktober 2025: een bouwkundige keuring zonder funderingsonderzoek. De opdrachtgever wilde kozijnen, badkamer, toilet en keuken vervangen.

Bevindingen:

• De boeidelen hebben op meerdere plaatsen houtrot; volledige vervanging kost € 2.750 (prijspeil 2025).
• Onder de betonnen dakpannen ligt geen dampdoorlatende folie en het dakbeschot is van spaanplaat; voor de pannen is € 8.000 op termijn opgenomen (prijspeil 2025).
• Aan de binnenzijde van de zoldervloer zijn lekkagesporen bij de schoorsteen gezien; vermoedelijk ontbreken regenkappen.
• De cv-ketel uit 2010 nadert het einde van zijn levensduur (€ 2.000 op termijn) en de groepenkast moet worden vervangen (€ 1.200) (prijspeil 2025).
• In de kruipruimte is condens op leidingen en muren gezien; mechanische ventilatie met vochtsensor kost € 1.750 (prijspeil 2025).

Advies: Boeidelen vervangen, regenkappen op de schoorsteen plaatsen, dakpannen laten reinigen, de kruipruimte beter ventileren en de groepenkast laten vervangen.

Wat dit laat zien: Een woning uit de jaren 70 kan in redelijke staat zijn en toch een paar duidelijke kostenposten hebben, vooral bij dak, boeidelen en installaties.

Case 16: Vochtige kruipruimte na een aanbouw, Haarlem

Situatie: Bewoonde tussenwoning uit 1930, geen VvE. Aanleiding in oktober 2025: de opdrachtgever vroeg een onafhankelijke inspectie van de kruipruimte.

Bevindingen:

• Droge houten balkenvloeren hebben normaal een vochtgehalte onder 12%; in het compartiment bij de hal is tot circa 19% gemeten.
• In het compartiment van de woonkamer loopt het vochtgehalte op tot circa 30%, en daar zijn ook sporen van actieve houtworm gevonden.
• Door de aanbouw aan de achterzijde zijn de oorspronkelijke ventilatieopeningen van de kruipruimte vervallen.
• Op de bodem groeit gele schimmel en er ligt niet goed afgemonteerde, open bedrading.

Advies: Mechanische ventilatie aanleggen via een schuin geboord gat, met een ventilatiebox met vochtsensor en een aanzuigslang per compartiment. De houtworm laten bestrijden en de bedrading veilig laten afmonteren.

Wat dit laat zien: Een aanbouw kan ongemerkt de ventilatie van de kruipruimte afsluiten, met vocht en houtaantasting onder de vloer als gevolg.

Case 17: Verzakking van een aanbouw naast een stabieler hoofdgebouw, Haarlem

Situatie: Bedrijfsgebouw uit 1881 met drie bouwlagen, in gebruik als woning, geen VvE. De opdrachtgever liet in juli 2025 een bouwkundige keuring met funderingsrisico-onderzoek fase 0 uitvoeren.

Bevindingen:

• De lintvoegmeting geeft bij het hoofdgebouw een maximale verzakking van 17 mm, een rotatie van 1 op 647. Die hoogteverschillen blijven binnen de toelaatbare marges.
• De achterliggende aanbouw is 32 mm verzakt, een rotatie van circa 1 op 156. In de aanbouw lopen verticale scheuren die van onder naar boven uitlopen.
• Onder 80 cm tot 1,70 m zand liggen klei- en veenlagen.
• De fundering scoort redelijk (hoofdgebouw) en matig (aanbouw).

Advies: Meetbouten in de gevels aanbrengen en minimaal vijf jaar jaarlijks laten inmeten. Eventueel volgt funderingsonderzoek fase 2; bij een fundering op staal is monitoring de enige manier. Vraag bouwtekeningen, bewijs van de funderingswijze van de aanbouw en de omgevingsvergunning op.

Wat dit laat zien: Hoofdgebouw en aanbouw van hetzelfde pand kunnen zich verschillend gedragen, hier 1 op 647 tegenover 1 op 156. Een aanbouw moet daarom apart worden beoordeeld.

Case 18: Krimpscheuren en een cv-ketel aan het eind van zijn levensduur in een woning uit 2008, Haarlem

Situatie: Tussenwoning uit 2008, drie bouwlagen, dak onder VvE-beheer. De opdrachtgever liet in mei 2025 een bouwkundige keuring uitvoeren, zonder funderingsrisico-onderzoek.

Bevindingen:

• Op diverse plekken zitten krimp- en zettingsscheuren, vooral bij hoekverbindingen; herstel € 225 (prijspeil 2025).
• De cv-ketel uit 2008 staat onvoldoende op druk en is volgens de sticker voor het laatst in 2020 onderhouden: € 350 direct en € 2.500 op termijn voor vervanging (prijspeil 2025).
• De bitumineuze dakbedekking is ongeveer 17 jaar oud, bij een levensduur van 20 tot 25 jaar.
• Buitenschilderwerk, vooral aan de achterzijde: € 3.500 (prijspeil 2025). In de groepenkast zit open bedrading.

Advies: Cv-ketel laten onderhouden, rookgasafvoer controleren en open bedrading door een elektricien laten aansluiten. Vraag de VvE-notulen en het meerjarenonderhoudsplan op.

Wat dit laat zien: Bij een woning van circa 17 jaar zitten de kosten vooral in installaties en schilderwerk. Scheuren bij hoekverbindingen zijn hier krimp en zetting, herstel door een schilder.

Case 19: Dakinspectie na dakwerkzaamheden aan een mansardekap, Haarlem

Situatie: Vrijstaande woning uit 1900 met twee bouwlagen, geen VvE. De opdrachtgever liet in augustus 2024 een onafhankelijke dakinspectie uitvoeren van het pannendak met mansardekap, waaraan werkzaamheden waren uitgevoerd.

Bevindingen:

• Op veel plekken ontbreekt cement onder de nokvorsten, waardoor pannen omhoog staan.
• Rond de dakramen en op de vliering zijn veel lekkagesporen zichtbaar.
• De dakpannen bij de dakgoot hadden minimaal 5 cm lager moeten doorlopen.
• De isolerende dakfolie loopt aan beide zijden ongeveer 30 cm niet door tot de ruiter, is niet getaped en wijkt af van wat was geoffreerd.
• De pannen zijn met schroeven bevestigd in plaats van panhaken.

Advies: Het rapport concludeert dat het dakwerk niet voldoet aan goed vakmanschap en dat bevestiging, aansluitingen, folie en goten hersteld moeten worden.

Wat dit laat zien: Een dak kan er van buiten afgewerkt uitzien terwijl details als nokvorsten, folie-aansluitingen en doorvoeren niet waterdicht zijn.

Case 20: Bijna 8 cm verzakking en een lekke kelder, Haarlem

Situatie: Bewoonde tussenwoning uit 1910 met 4 bouwlagen, geen VvE. Aanleiding in juli 2024: een bouwkundige keuring met een eerste fase bovengronds funderingsonderzoek.

Bevindingen:

• Uit de vloerwaterpassing op de begane grond blijkt dat het huis bijna 8 cm naar voren is gezakt; op een andere verdieping is ruim 59 mm hoogteverschil gemeten.
• De lintvoegmeting van de voorgevel geeft maar 7 mm verschil tussen links en rechts.
• De kelder is volgens het rapport ‘zo lek als een mandje’; alleen een nieuwe betonnen kelder maakt hem waterdicht, geraamd op € 50.000 (prijspeil 2024).
• Onder vloerbalken in de kruipruimte zijn stapels stenen gezet en er is optrekkend vocht en asbestverdacht materiaal gevonden.
• De directe kosten zijn in totaal € 61.550 (prijspeil 2024).

Advies: Meetbouten plaatsen om de fundering op staal te volgen. De kruipruimte laten leegmaken en onderzoeken, het asbestverdachte materiaal vóór het koopcontract laten testen en rekening houden met verborgen gebreken door zelf uitgevoerd werk.

Wat dit laat zien: Een voorgevel die nagenoeg waterpas staat, zegt niet alles: de verzakking zat hier in de lengterichting, van voor naar achter.

Case 21: Gebreken na verbouwing met betonvloer en vloerverwarming, Haarlem

Situatie: Tussenwoning uit 1906 met drie bouwlagen, geen VvE. In mei 2024 liet de opdrachtgever een onafhankelijk deskundigenonderzoek uitvoeren, omdat na de koop diverse bouwkundige gebreken zichtbaar werden.

Bevindingen:

• De houten wanden van de watermeterput zitten vol huiszwam (herstel € 1.100, prijspeil 2024).
• De oude houten vloer is vervangen door een betonnen vloer met vloerverwarming; daardoor wordt optrekkend en doorslaand vocht in de gedeelde muren vermoed.
• Beide badkamers zijn niet waterdicht en niet geaard (elk € 3.500, prijspeil 2024).
• De vloerverwarmingsslang ligt niet boven op de isolatie (€ 8.000, grove schatting, prijspeil 2024). Meerdere deuren hebben meer dan 3 cm ruimte eronder.
• Totaal € 35.000 (prijspeil 2024).

Advies: Nader destructief onderzoek naar het vocht, de vloerverwarming, het riool en de constructie achter de toiletten. De badkamers niet gebruiken tot de gebreken zijn hersteld.

Wat dit laat zien: Een betonvloer met vloerverwarming in een oud huis kan vochtproblemen verplaatsen. Veel gebreken worden pas bij herstel zichtbaar.

Case 22: Constructieve gebreken en houtrot voor een renovatie, Haarlem

Situatie: Hoekwoning uit 1890 met 3 bouwlagen, niet bewoond, geen VvE. Aanleiding in oktober 2023: de opdrachtgever vroeg een onafhankelijk onderzoek naar de constructie, met een complete renovatie in het vooruitzicht. Er zijn ook enkele metingen gedaan.

Bevindingen:

• In een steekproef van de originele vloerbalken in het voorhuis is houtrot aangetroffen, door lekkage en vochtindringing vanuit dak en gevel.
• Niet alle vloerbalken liggen waterpas; de betonnen vloer op de begane grond is volgens de waterpassing verzakt.
• De staalconstructie in de achtergevel heeft een beperkte scheefstand en de achtergevel lijkt niet aan de dakconstructie verankerd.
• De dakconstructie is constructief niet in orde; de muurplaat links is naar binnen geplaatst.

Advies: Een constructeur laat de vloerbalken (vooral in het achterhuis), de achtergevel en de dakconstructie beoordelen en berekenen. Houtrotherstel, inspectie van alle balkkoppen en van de ankers vanaf een steiger, en vernieuwing van de fundering bij de renovatie.

Wat dit laat zien: Bij een oud pand met eerdere verbouwingen kan scheefstand samenhangen met constructieve gebreken. Bij een voorgenomen renovatie is eerst een constructieve beoordeling nodig.

Case 23: Verzakking van 50 mm zonder scheuren in de gevel, Haarlem

Situatie: Bewoonde hoekwoning uit 1910 met 3 bouwlagen, geen VvE. Aanleiding in maart 2022: een onafhankelijk bovengronds funderingsonderzoek vanwege scheuren bij de rechter voorgevel, terugkerende scheuren in het keukenplafond, loszittende badkamertegels en scheuren in binnenmuren.

Bevindingen:

• De lintvoegmeting laat zien dat de rechterzijde van de voorgevel 50 mm lager ligt dan de linkerzijde.
• In de voor- en zijgevel zijn geen ernstige scheuren of verzakkingen gezien.
• De scheuren in het binnenstucwerk worden toegeschreven aan ouderdom en krimp, zonder relatie met de fundering.
• De gevel is groen uitgeslagen en het pleisterwerk ontbreekt plaatselijk; het keukenplafond zakt door.

Advies: Meetbouten plaatsen om de fundering langer te volgen; een tweede fase funderingsonderzoek alleen bij behoefte aan absolute zekerheid. Voor het keukenplafond zijn constructietekeningen en aanvullend onderzoek nodig, en langs de gevels een grindstrook van 50 cm breed en 60 cm diep.

Wat dit laat zien: Een verzakking van 50 mm zonder scheuren in de gevel hoeft geen funderingsprobleem te zijn. Scheuren in binnenmuren en plafonds kunnen bij een oud huis ook door ouderdom, krimp of constructie komen.

13. Praktijkcases uit Kennemerland

Ook buiten Haarlem keuren wij veel: in Heemstede, Bloemendaal, Zandvoort, Velsen, Beverwijk, Heemskerk en Castricum.

Case 24: Versleten platte daken met lekkages door het hele pand, Beverwijk

Situatie: Bewoond pand uit 1967 met hoog- en laagbouw, een winkelruimte, magazijn en twee verhuurde appartementen, geen VvE. Aanleiding in september 2026: een onafhankelijke bouwkundige keuring.

Bevindingen:

• De dakbedekking van de laagbouw is over het hele oppervlak gecraqueleerd en gescheurd; vernieuwen kost € 99.000 (prijspeil 2026).
• Het plafond op de begane grond toont op veel verspreide plekken lekkagesporen.
• De boeidelen van hoog- en laagbouw moeten door houtrot worden vervangen (€ 9.000 en € 15.000, prijspeil 2026).
• Het funderingsrisico is laag (klasse A): geen constructieve scheuren en circa 0,1 mm bodemdaling per jaar.
• De directe herstelkosten komen in totaal op € 182.125, plus € 3.500 aan verbeteringen (prijspeil 2026).

Advies: Op korte termijn een integrale dakrenovatie, inclusief boeidelen, loodwerk, dakdoorvoeren en daklichten. Daarnaast de groepenkast vervangen en de watermeterput herstellen.

Wat dit laat zien: Verspreide lekkagesporen over een groot plafond wijzen op een dak dat als geheel versleten is; plaatselijk repareren lost dat niet op.

Case 25: Optrekkend vocht boven een ontoegankelijke kruipruimte, Castricum

Situatie: Onbewoonde hoekwoning uit 1938 met 3 bouwlagen, kelder en houten balkenvloer, geen VvE. Aanleiding in juni 2026: een aankoopkeuring.

Bevindingen:

• Bij de rechter binnengevel liggen de vochtmetingen boven de grenswaarde: optrekkend vocht, geraamd op € 3.500 (prijspeil 2026).
• De kruipruimte was door de geringe hoogte en de isolatiechips niet te inspecteren; rond het toegangsluik is circa 15% vocht in het hout gemeten.
• De balkonbalustrade is verzakt en niet meer te herstellen; vervangen kost € 2.500 (prijspeil 2026).
• De directe herstelkosten zijn € 17.325, plus € 3.500 op termijn voor renovatie van de schoorsteen (prijspeil 2026).

Advies: Een vochtspecialist de oorzaak van het optrekkende vocht laten onderzoeken. De isolatiechips verwijderen en vóór ondertekening van het koopcontract destructief onderzoek naar de houten vloer laten doen.

Wat dit laat zien: Eén meting bij het luik zegt weinig over een kruipruimte die niet te betreden is, zeker naast een gevel met optrekkend vocht.

Case 26: Te vochtige balkenvloer boven een droge kruipruimte, Santpoort-Noord

Situatie: Bewoonde tussenwoning uit 1926 met 2 bouwlagen, houten balkenvloer en schuur, geen VvE. Aanleiding in juni 2026: een onafhankelijke bouwkundige keuring.

Bevindingen:

• In de houten balkenvloer is meer dan 18% vocht gemeten, terwijl circa 15% als droog geldt; de kruipruimte zelf was droog.
• Diverse ventilatieopeningen zijn deels of helemaal geblokkeerd; vrijmaken en extra ventilatie kost € 500 (prijspeil 2026).
• Het buitenschilderwerk is slecht; nieuw schilderwerk kost € 4.000 (prijspeil 2026).
• In de woonkamer is stoffen bedrading gezien en in de badkamer ontbrak de aarding van het stopcontact.
• De directe herstelkosten zijn € 14.075, plus € 2.000 op termijn voor vervanging van de cv-ketel (prijspeil 2026).

Advies: Ventilatieopeningen vrijmaken en waar nodig extra kanalen aanbrengen. Een erkend elektricien bedrading en aarding laten controleren.

Wat dit laat zien: Een kruipruimte die droog oogt, kan toch een te vochtige houten vloer hebben; een meting in het hout laat dat zien.

Case 27: Natte balkvloer en doorgebroken muren na na-isolatie, Velsen-Noord

Situatie: Bewoonde hoekwoning uit 1927 met 3 bouwlagen en houten balkvloer, geen VvE. Aanleiding in mei 2026: een onafhankelijke bouwkundige keuring, zonder funderingsonderzoek.

Bevindingen:

• In de houten balkvloer is meer dan 26% vocht gemeten, waar onder 12% als droog geldt; herstel van de kruipruimte is geraamd op € 15.000 (prijspeil 2026).
• Door de na-isolatie werken de ventilatieopeningen van de kruipruimte niet meer en stroomt isolatiemateriaal naar binnen.
• Bouwmuren in de kruipruimte zijn doorgebroken zonder deugdelijke ondersteuning; een onderslagbalk rust op hout in plaats van op gemetselde poeren.
• De directe herstelkosten zijn € 33.525, plus € 15.000 aan verbeteringen (prijspeil 2026).

Advies: Een aannemer en constructeur de constructie laten herstellen, extra ventilatiekanalen aanbrengen en vóór het tekenen van het koopcontract offertes opvragen.

Wat dit laat zien: Na-isolatie kan de ventilatie van een kruipruimte afsluiten, met een natte houten vloer als gevolg.

Case 28: Verzakte balkonplaat boven een erker, Bennebroek

Situatie: Bewoonde tussenwoning uit 1960 met 3 bouwlagen, geen VvE. Aanleiding in mei 2026: de opdrachtgever vroeg te kijken naar scheuren rond de erker, waarna een quickscan is uitgevoerd. Alleen de buitenzijde is onderzocht.

Bevindingen:

• De balkonplaat boven de erker staat 30 mm scheef van linksachter naar rechtsvoor, en 14 mm langs de linkerzijde.
• Bij het balkon aan de achterzijde en bij de buren ligt de buitenzijde 14 tot 29 mm hoger dan de muurzijde; het erkerbalkon kan daardoor indicatief tot 60 mm zijn verzakt.
• De erker toont 6 mm over minimaal 2000 mm (1:333, nihil) en lokaal 5 mm over ongeveer 1000 mm (1:200, matig).
• De zijgevel toont 15 mm over minimaal 7000 mm (1:466); voor-, zij- en achtergevel vallen in de categorie ‘nihil’.

Advies: Het metselwerk laten openleggen en een constructeur de oorzaak, de constructieve veiligheid en de oplossing laten bepalen. Meetbouten kunnen worden overwogen om het zakkingsgedrag te volgen.

Wat dit laat zien: Scheuren rond een erker of balkon kunnen wijzen op een lokaal constructief gebrek terwijl de gevels nauwelijks scheef staan.

Case 29: Scheuren zonder funderingsprobleem en vocht bij de bijkeuken, Zandvoort

Situatie: Bewoonde vrijstaande woning uit 1905 met 2 bouwlagen, geen VvE. De opdrachtgever liet in april 2026 een bouwkundige keuring met funderingsrisico-onderzoek fase 0 uitvoeren.

Bevindingen:

• Op meerdere plaatsen zijn scheuren gezien, ook aan de binnenzijde van de voorgevel. Lintvoegmeting en vloerwaterpassing vallen binnen de acceptabele marges; het funderingsrisico is als redelijk beoordeeld.
• Bij de cv-ketel in de bijkeuken overschrijden de vochtwaarden de grenswaarden ruim, terwijl de gevels volgens opgave ongeveer een jaar eerder tegen vocht zijn behandeld.
• In de houten balkenvloer is circa 10% vocht gemeten (grenswaarde 12%).
• De directe kosten bedragen € 22.250 (prijspeil 2026), waarvan € 5.500 voor buitenschilderwerk en € 5.500 voor muurafdekkers.

Advies: De oorzaak van de vochtdoorslag vóór het tekenen van het koopcontract laten onderzoeken door een lekdetectiespecialist. De elektrische installatie laten controleren, omdat een aantal wandcontactdozen niet geaard is. Een funderingsonderzoek fase 2 is optioneel.

Wat dit laat zien: Scheuren in een gevel wijzen niet automatisch op een funderingsprobleem: metingen kunnen laten zien dat de zetting binnen de marges blijft. Vochtwaarden na een gevelbehandeling blijven wel een punt voor nader onderzoek.

Case 30: Ongelijkmatige zetting bij een appartement uit 1916, Zandvoort

Situatie: Bewoond appartement uit 1916. Aanleiding in februari 2026: een bouwkundige keuring met een aanvullend funderingsrisico-onderzoek.

Bevindingen:

• Uit de lintvoegmeting van de voorgevel blijkt dat de linkerzijde 33 mm lager ligt dan de rechterzijde over 616 cm, een rotatie van circa 1:186 (architectonisch matig).
• De vloer loopt sterk af naar links en naar voren, maar in slaapkamer en sanitair juist naar rechts; de vloerwaterpassing is als zeer slecht beoordeeld.
• In de voorgevel is op de begane grond en de bovenste etage meervoudige scheurvorming gezien.
• Bij de meterkast is een actieve lekkage gemeten en bij de scheidingsmuur aan de voorgevel optrekkend vocht.
• De kosten zijn geraamd op € 5.400 direct en € 1.200 op termijn voor vervanging van de dakgoten (prijspeil 2026).

Advies: Bij aankoop meetbouten laten plaatsen en de zetting minimaal vijf jaar jaarlijks laten meten; een tweede fase funderingsonderzoek als meer zekerheid gewenst is.

Wat dit laat zien: Een ongelijkmatige zetting, waarbij delen van een pand verschillende kanten op aflopen, weegt zwaarder dan een gelijkmatige scheefstand.

Case 31: Vochtige balkkoppen en verzakking bij een tussenwoning uit 1928, IJmuiden

Situatie: Bewoonde tussenwoning uit 1928 met een dakopbouw uit 2006, geen VvE. Aanleiding in oktober 2025: een bouwkundige keuring met een aanvullend funderingsrisico-onderzoek fase 0.

Bevindingen:

• Bij het toegangsluik gaf een vloerbalk in het midden circa 18% vocht en een ingemetselde balkkop meer dan 38%; een droge houten balk zit onder de 12%.
• Ook in de bouwmuren is optrekkend vocht gemeten.
• Het pand is naar voren en naar rechts verzakt. De vloerwaterpassing op de begane grond valt in ‘constructief groot’, maar het funderingsrisico is als ‘architectonisch matig’ ingedeeld, omdat de houten vloer zelf vervormd kan zijn.
• De directe kosten zijn geraamd op € 16.050, waarvan € 6.500 voor de achtergevel en € 1.750 voor de kruipruimte (prijspeil 2025).

Advies: Vóór ondertekening van het koopcontract destructief onderzoek naar de houten vloer laten doen, want herstel kan oplopen tot tienduizenden euro’s. Meetbouten plaatsen om de fundering te volgen.

Wat dit laat zien: Een groot hoogteverschil in een houten begane grondvloer hoeft niet alleen door de fundering te komen; vochtige balkkoppen kunnen de vloer zelf laten vervormen.

Case 32: Noodreparaties aan het dak en lekkage bij een verwijderd schoorsteenkanaal, Heemskerk

Situatie: Bewoonde hoekwoning uit 1958 met 3 bouwlagen, geen VvE. Aanleiding in augustus 2025: een bouwkundige keuring zonder aanvullend funderingsonderzoek. De kruipruimte had geen toegangsluik en is niet geïnspecteerd.

Bevindingen:

• Het schoorsteenkanaal is aan de buitenzijde verwijderd; binnen gaf de vochtmeting een maximale waarde, wat wijst op een actieve lekkage (€ 500 voor lekdetectie).
• Dakpannen sluiten op meerdere plaatsen niet goed aan en zijn met plaklood en reparatiemortel provisorisch afgedicht (€ 2.000).
• Er ligt geen dampdoorlatende folie op het dakbeschot en ook bij de dakramen is de aansluiting met reparatiemortel dichtgezet (€ 350).
• In de groepenkast is open bedrading zichtbaar en een rookmelder bleek zonder batterij.
• De totale directe kosten zijn geraamd op € 5.705 (prijspeil 2025).

Advies: Vóór ondertekening van het koopcontract een lekdetectieonderzoek laten uitvoeren en het dak door een dakdekker laten controleren en herstellen. De elektra laten nalopen door een erkend elektricien.

Wat dit laat zien: Provisorische reparaties met mortel of plaklood houden een dak tijdelijk dicht, maar wijzen vaak op eerdere lekkages. Een weggehaald schoorsteenkanaal kan aan de binnenzijde nog vocht doorlaten.

Case 33: Scheuren en vocht bij een aanbouw, Heemstede

Situatie: Tussenwoning uit 1929 met twee bouwlagen, geen VvE. In maart 2025 liet de opdrachtgever de bouwkundige gebreken visueel opnemen.

Bevindingen:

• Bij de aansluiting van de aanbouw op het maaiveld ontbreken spouw, isolatie en waterkering, met schimmel en aantasting van parket en plinten (€ 3.500 voor de achtergevel, € 7.000 inclusief zijgevel, prijspeil 2024).
• Bij de aansluiting met de bestaande woning zitten scheuren in wand en plafond.
• De bestaande bouw staat op staal; de bodemdaling in de omgeving varieert van 1 tot 4 mm per jaar. Zettingen groter dan 2 mm per jaar duiden op een verhoogd risico.
• Totaal direct € 13.250 en op termijn € 5.250 (prijspeil 2024).

Advies: Eerst het stucwerk laten beoordelen (€ 300, prijspeil 2024). Scheurt de muur erachter ook, dan volgt nader onderzoek naar de zetting met meetbouten (€ 1.500, prijspeil 2024).

Wat dit laat zien: Scheuren bij een aanbouw kunnen twee oorzaken hebben: slecht stucwerk of verschil in zetting. Stapsgewijs onderzoek maakt dat onderscheid.

Case 34: Scheur boven de aanbouw van een tussenwoning, Heemstede

Situatie: Tussenwoning uit 1923 met drie bouwlagen, geen VvE. In oktober 2024 liet de opdrachtgever een onafhankelijke bouwkundige keuring uitvoeren, uitdrukkelijk zonder aanvullend funderingsonderzoek.

Bevindingen:

• Boven de aanbouw aan de achterzijde zit een scheur in het metselwerk die kan duiden op zakking of is ontstaan bij de bouw van de aanbouw.
• De vochtmeting boven het raamkozijn aan de voorzijde overschrijdt de grenswaarde niet, maar is iets hoger dan normaal (€ 400, prijspeil 2024).
• Bij het balkon is de houten onderconstructie van de deklijst aangetast door houtrot (€ 650, prijspeil 2024).
• In beide badkamers kon geen aardingspunt worden vastgesteld. De cv-ketel staat op lage druk en controlestickers ontbreken (€ 475, prijspeil 2024).
• Totaal € 5.625 (prijspeil 2024).

Advies: Aanvullend onderzoek naar de scheur en een vloerwaterpassing vóór ondertekening van het koopcontract. Ook lekdetectie bij het stucwerk en controle van de aarding door een erkend elektricien.

Wat dit laat zien: Een scheur hoeft geen funderingsprobleem te betekenen, maar de oorzaak is niet altijd visueel vast te stellen.

Case 35: Vochtige kelder en lekkende badkamer bij een vrijstaande woning, Bloemendaal

Situatie: Bewoonde vrijstaande woning uit 1906 met 3 bouwlagen, geen VvE. De opdrachtgever liet in juli 2024 een onafhankelijke bouwkundige keuring uitvoeren.

Bevindingen:

• Door de kelderwanden is rondom vocht doorgeslagen; de keldervloer kon niet worden geïnspecteerd. Een waterdichte kelder vraagt volgens het rapport een volledig nieuwe betonnen kelder: € 75.000 (prijspeil 2024).
• De kelderkozijnen zijn vermoedelijk ernstig aangetast door houtrot: € 1.600 (prijspeil 2024).
• Vochtplekken laten zien dat de badkamer erboven niet waterdicht is; in de badkamers op de 1e verdieping is geen veiligheidsaarding gevonden (badkamerherstel € 1.200, prijspeil 2024).
• Rond leidingen zit asbestverdacht isolatiemateriaal. Totaal geraamd: € 95.005 (prijspeil 2024).

Advies: Vóór het tekenen van het koopcontract een asbestinventarisatie en een aanvullend onderzoek naar de kruipruimte laten doen. De veiligheidsaarding in de badkamers door een erkend elektricien laten controleren; het rapport raadt af de badkamer op de 1e verdieping te gebruiken.

Wat dit laat zien: Een enkele post, hier de kelder, kan het grootste deel van de totale herstelkosten vormen. De krimpscheuren in het stucwerk werden in hetzelfde rapport als niet zorgwekkend beoordeeld.

14. Wat wij in Haarlem en Kennemerland tegenkomen

We hebben 263 eigen rapporten uit Haarlem en de rest van Kennemerland doorgeteld, uit 2018 tot en met oktober 2026. 68 procent van de panden met een bekend bouwjaar is gebouwd vóór 1940.

Wat we bij een keuring vaststellen of vermoeden

In 156 bouwkundige keuringen in deze regio kwamen deze gebreken het vaakst voor:

• lekkage of lekkagesporen: 64 procent;
• scheuren: 58 procent;
• houtrot: 47 procent;
• verzakking of scheefstand: 25 procent;
• optrekkend vocht: 21 procent;
• asbestverdacht materiaal: 17 procent;
• ontbrekende of onveilige aarding: 12 procent;
• schimmel: 10 procent.

Optrekkend vocht komt hier ongeveer twee keer zo vaak voor als gemiddeld in al onze rapporten (11 procent).

Herstelkosten in het rapport

In 101 keuringen uit 2024 tot en met 2026 met een kostenoverzicht was de mediaan van de direct noodzakelijke kosten ongeveer € 10.700. Met de kosten op termijn en de verbeteringen erbij was dat ongeveer € 17.800. Bij 55 procent kwamen de directe kosten op € 10.000 of meer, bij 26 procent op € 25.000 of meer. Bij woningen van vóór 1906 was de mediaan € 21.600 (18 keuringen), bij woningen uit 1906 tot en met 1930 € 15.350 (40 keuringen).

Funderingsmetingen

In 44 rapporten met lintvoegmeting of vloerwaterpassing was de mediaan van het grootste gemeten hoogteverschil 30 mm. In 32 procent was dat 50 mm of meer, in 9 procent 100 mm of meer.

Hoe we geteld hebben

We hebben dezelfde methode gebruikt als voor al onze rapporten: dubbele en lege rapporten eruit, standaardteksten niet meegeteld, en een gebrek telt alleen als de inspecteur het in dat rapport heeft vastgesteld of vermoed. Kosten en metingen komen uit onze rapportsoftware (2021 tot en met 2026), bedragen inclusief btw op het prijspeil van het jaar van het rapport. Het gaat om opdrachten die bij ons binnenkwamen, geen steekproef van alle woningen in de regio. De aantallen zijn klein; zie de cijfers als indicatie. De cijfers over al onze rapporten staan in de kennisbank van premiumkeur.nl.

15. Over Premiumkeur Haarlem

• Vestiging: Premiumkeur Haarlem, Tempeliersstraat 63, 2012 EC Haarlem. Telefoon 023-2340040, premiumkeur@gmail.com.
• Bedrijf: Premiumkeur B.V., Heiligeweg 30, 1012 XR Amsterdam, KvK 81106130. Een samenwerkingsverband van zelfstandige inspecteurs onder één naam.
• Oprichter: Fred Tokkie. Hij werkt sinds zijn 21e in de bouw, was aannemer en keurt sinds 2009 huizen.
• Erkenning: NHG-erkend, NEN 2767-gecertificeerd, inspecties volgens NTA 8060.
• Onafhankelijkheid: geen zakelijke band met makelaars, hypotheekadviseurs, taxateurs of notarissen. Wij keuren niet in opdracht van verkopers.
• Beoordelingen: gemiddeld 4,9 sterren uit 698 Google-reviews en 100 Trustpilot-reviews.
• Verdieping: de kennisbank van Premiumkeur Amsterdam, de kennisbank funderingsonderzoek en de kennisbank van premiumkeur.nl.

Veelgestelde vragen

Wat kost een bouwkundige keuring in Haarlem?

€ 499 inclusief btw voor een woning tot 800 m³, plus € 0,50 per extra m³. Dat is hetzelfde tarief als in Amsterdam.

Hoe lang duurt de keuring en wanneer krijg ik het rapport?

De keuring duurt gemiddeld 1 tot 1,5 uur. Het rapport heeft u binnen 2 werkdagen.

Keuren jullie ook buiten Haarlem?

Ja, in heel Kennemerland: onder meer Heemstede, Bloemendaal, Zandvoort, Velsen, Beverwijk, Heemskerk en Castricum.

Moet ik in Haarlem funderingsonderzoek laten doen?

Ons advies is ja bij elk huis van vóór 1970. In Haarlem komen zowel funderingen op staal als op houten palen voor. Een quickscan kan tijdens de keuring; samen kost dat vanaf € 898.

Wat kost funderingsherstel?

Vanaf € 2.500 per m², met kelder vanaf € 3.500 per m². De afbouw daarna kost vanaf € 3.000 per m².

Gaan jullie de kruipruimte in en het dak op?

Ja, als dat veilig kan. Lage kruipruimtes bekijken we met een robot met camera.

Is scheefstand altijd een funderingsprobleem?

Nee. Een scheefstand kan oud zijn en stilstaan. Meetbouten laten over 2 tot 5 jaar zien of een pand nog zakt.

Hoort een asbestinventarisatie bij de keuring?

Nee. Asbestverdacht materiaal melden we wel. Laat het onderzoeken voordat u tekent.

Kan ik het rapport gebruiken voor mijn hypotheek?

Ja. Premiumkeur is NHG-erkend en NEN 2767-gecertificeerd.

Werken jullie samen met makelaars?

Nee. Wij werken alleen voor kopers en eigenaren.

Hoe maak ik een afspraak?

Bel 023-2340040 of mail naar premiumkeur@gmail.com.

Bronnen

• Premiumkeur, diensten en tarieven Haarlem (oktober 2026).
• Rijksdienst voor Ondernemend Nederland, Funderingsproblematiek.
• Ministerie van BZK, Nieuw taxatierapport: fundering eindelijk volwaardig onderdeel (1 april 2026).
• NH Nieuws, Funderingsherstel in Haarlemse wijk Rozenprieel (21 oktober 2019).
• Burgerlijk Wetboek, artikel 7:2.
• Bram Logger, De kleine lettertjes van de woningkeurders, Onderzoekscollectief Spit, 10 mei 2023.
• Praktijkcases: eigen rapporten van Premiumkeur, 2022 tot en met 2026.